Heizkostenabrechnung: Energiepreisbremse für Mieter

(6. August 2024) Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023 fällt durch die Zahlung des Bundes geringer aus: Das Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG) deckelte die Preise. Zunächst profitierten Vermietende davon, weil sie als Letztverbraucher gelten. Sie müssen die verringerten Kosten jedoch über die Betriebskostenabrechnung an ihre Mietenden weitergeben und den Betrag in der Abrechnung gesondert ausweisen. Sobald der Vermietende die Information dazu von seinem Energieversorger erhält, hat er die Mietenden umgehend schriftlich zu informieren; eine E-Mail reicht aus. Auch müssen unter Umständen die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden. 

Mietnebenkosten: Kabel-TV-Gebühren entfallen

Von Louis-F. Stahl

(30. Juni 2022) Vor gut 50 Jahren wurde die damals beginnende Ausstattung von Wohnungen mit Kabelfernsehen von Mietern in aller Regel begrüßt – heutzutage sind die monatlichen Kosten für das inzwischen altertümlich anmutende Koaxial-Kupferkabel für viele Mieter ein Ärgernis. Internet und Fernsehen werden heutzutage nicht selten über DSL, einen Glasfaseranschluss oder über Mobilfunk empfangen. Auch nimmt die lineare Fernsehnutzung zugunsten internetbasierter „On-Demand-Dienste“ wie Netflix immer weiter ab. Doch auch, wer den alten Fernsehanschluss nicht nutzt, muss häufig monatlich Gebühren über die Mietnebenkosten für die ungenutzte Empfangsdose entrichten. Zumindest, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde – fehlt eine solche Vereinbarung, sind Kabel-TV-Kosten grundsätzlich nicht umlegbar.

Über Pläne der Bundesregierung, die Kabel-TV-Zwangsgebühren kurzfristig aus den zulässigen Mietnebenkosten zu streichen, berichtete die Energiedepesche in „Kostenbremse für Kabelanschlüsse“. Die Lobbyisten der Kabelkonzerne konnten seitdem einen Teilerfolg erzielen: Die Umlagemöglichkeit der Kabel-TV-Gebühren für bestehende Anschlüsse wird entsprechend dem zum 1. Dezember 2021 in Kraft getretenen Telekommunikationsmodernisierungsgesetz nun erst zum 30. Juni 2024 entfallen. Mieter, die ihren Kabelanschluss nicht nutzen, aber auf Grundlage einer Klausel im Mietvertrag für den Anschluss zahlen, sollten sich diesen Termin im Kalender vormerken.

Kosten für Kabel-TV-Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 neu entstanden sind, beispielsweise durch Umbau oder Neuanschluss von Wohnungen, sind bereits seit dem 1. Dezember 2021 nicht mehr umlegbar.

Funktechnik: Monatliche Heizkosteninformation

Von Leonora Holling

(27. Juni 2022) Mit einer Novelle der Heizkostenverordnung wurden mit Wirkung zum Januar 2022 europäische Vorgaben zur Energieeffizienz national umgesetzt. Zusätzlich zur jährlichen Heizkostenabrechnung sollen Wohnungsbewohner eine monatliche Heizkosteninformation erhalten, sofern die Verbrauchsermittlung bereits mittels fernauslesbarer Messgeräte erfolgt. Nach Angaben der führenden Messdienstleister sei dies bereits bei einem Großteil der Liegenschaften mit Heizkostenverteilern der Fall. Eine Umrüstung bestehender Geräte ohne Funktechnik ist bis Ende 2026 verpflichtend. Ziel der neuen monatlichen Information ist es, Mieter in die Lage zu versetzen, ihr Verbrauchsverhalten besser mit dem anderer Haushalte vergleichen zu können. Die Heizkosteninformationen sollen dazu einen Vergleich zum Vorjahresverbrauch und dem Durchschnittsverbrauch enthalten. Hinzu kommen Angaben über Steuern, Abgaben sowie eingesetzte Brennstoffe. Dadurch sollen Haushalte ihr Heizverhalten bewusster und sparsamer gestalten.

Der Bundesrat hat darauf hingewiesen, dass Mieterinnen und Mietern durch diese zusätzlichen Informationsmöglichkeiten keine zusätzlichen Kosten entstehen sollen. Ob dies tatsächlich der Fall sein wird, ist höchst fraglich, da die Kosten der Heizkostenabrechnung sowie die Mietkosten für die Funk-Messgeräte durch Vermieter auf ihre Mieter umlegbar sind. Somit werden die Mehrkosten der monatlichen Verbrauchsinformation absehbar zu einer weiteren finanziellen Belastung von Mietern führen – gleichwohl die Politik das Gegenteil in Aussicht stellt. Ob die monatlichen Informationen tatsächlich zu einer Verbrauchsminderung führen, ist ebenfalls fraglich. Alle diese Punkte sollen im Rahmen einer Evaluation in drei Jahren überprüft werden. 

Bundesgerichtshof: Betriebskosten genau aufschlüsseln

Von Leonora Holling

(21. Juni 2022) Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an die Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen mit einer neuen Entscheidung konkretisiert und zugleich verschärft (Az. VIII ZR 371/19). Im konkreten Fall ging es um die Position „sonstige Nebenkosten“ in einer Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte hier Kosten für eine Trinkwasseruntersuchung, eine Dachrinnenreinigung und Wartungskosten zusammengefasst. Der BGH hat klargestellt, dass eine solche Zusammenfassung unter der Überschrift „sonstige Betriebskosten“ formell unrichtig und damit unwirksam ist. Vielmehr ist die Aufschlüsselung nach Kostenarten in einer Betriebskostenabrechnung erforderlich, soweit die Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Bei den hier abgerechneten Positionen sei ein enger Zusammenhang nicht gegeben. Mithin hätten die einzelnen Beträge aufgeschlüsselt in der Betriebskostenabrechnung dargestellt werden müssen. Vermieter sollten daher bei Betriebskostenabrechnungen gänzlich auf eine Position „sonstige Betriebskosten“ verzichten und diese im Zweifel einzeln konkret benennen.

Heizkosten: Stilllegung von Heizkörpern

Von Leonora Holling

(25. August 2021) Sparsame Mieter drehen in nicht genutzten Räumen die Heizkörperthermostate ab, um Heizkosten zu sparen. Ein Heizkörperthermostat ist jedoch kein Ventil, das sich komplett abstellen lässt. Wird bei kalten Außentemperaturen gelüftet, kann die bereits ab etwa 7 °C greifende Frostschutzfunktion einen kurzzeitigen Heizbetrieb auslösen. Auch die Wärme aus umliegenden Räumen kann dazu führen, dass Heizkostenverteiler an „abgestellten“ Heizkörpern einen minimalen Verbrauch anzeigen. Dagegen wehrte sich vor dem Amtsgericht München ein Ehepaar, das durch Abstellen der Heizkörper in zwei Wohnräumen sowie in Bad und WC besonders sparsam leben wollte, aber auf Grundlage der Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler 62,58 Euro an verbrauchsabhängigen Heizkosten zu zahlen hatte.

Das Gericht stellte mit rechtskräftigem Urteil vom 21. Oktober 2020 fest, dass Mieter gegenüber ihrem Vermieter keinen Anspruch auf Stilllegung oder Verplombung nicht genutzter Heizkörper haben (Az. 416 C 10714/20). Insbesondere sei zu berücksichtigen, so das Gericht, dass Mieter eine Obhutspflicht für die gemietete Bausubstanz tragen, die eine ordnungsgemäße Beheizung der Mieträume bedingt. Mieter seien nicht berechtigt, eine alternative Art der Beheizung und Trockenhaltung der Mietsache nachzuweisen. Denn dem Vermieter sei es nicht zumutbar, dies im Einzelfall zu überprüfen, sofern er bereits eine Heizanlage betreibt. Zudem entstünden mit der Stilllegung einzelner Heizkörper Kosten, die der Vermieter und die anderen Mietparteien zu tragen hätten. Dies sei ebenfalls unzumutbar. Insbesondere sei zu befürchten, dass die benachbarten Mietparteien erhöhte Heizkosten treffe, da sie die angrenzenden Räumlichkeiten sodann indirekt mitheizen.

Mieter können folglich zwar die Thermostate in einzelnen Räumen auf niedrigere Temperaturen einstellen, ein Recht auf Nichtnutzung von Heizkörpern besteht jedoch nicht. Die gemessenen Verbrauchskosten nicht bewusst genutzter Heizkörper sind zu bezahlen. 

Rohrwärmeverluste neu betrachtet

Von Leonora Holling

• (18. Juni 2021) .und beschäftigte bereits im vergangenen Jahr den Bundesgerichtshof (siehe „Dauerbrenner Rohrwärmeverluste“). Im damaligen Fall wehrte sich ein Wohnungseigentümer erfolglos gegen eine Abrechnung mit besonders hohen ungemessenen Rohrwärmeverlusten von bis zu 80 Prozent der Heizenergiemenge.

Ein neues Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt am Main stuft zu hohe ungemessene Rohrwärmeverluste in Mietwohnungen hingegen als unzulässig ein (Az. 33 C 3482/18 (93)). Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass Wohnungseigentümer von der Hausverwaltung die Ergreifung technischer Maßnahmen verlangen können – Mieter hingegen nicht, weshalb der Sachverhalt im Fall von Mietverhältnissen abweichend zu der Entscheidung des BGH für Wohnungseigentümer zu behandeln sei. In dem zugrundeliegenden Fall wurden bis zu 92 Prozent der erzeugten Heizwärme nicht durch Messgeräte erfasst, sondern ungemessen über ungedämmte Heizungsrohre in das Gebäude abgegeben. Derart hohe Werte sind leider keine Seltenheit und führen zu ungerechten Verbrauchsabrechnungen, da Wohnungen, die näher an der Heizanlage liegen, überproportional von der ungemessenen Wärme profitieren. Wohnungen am Ende der Heizungsrohre kommen hingegen kaum oder nicht in den Genuss ungemessener Heizwärme.

Die Heizkostenabrechnung im gegenständlichen Fall sah eine Verteilung der Heizkosten zu 70 Prozent anhand der Verbrauchsmessung und zu 30 Prozent über die Wohnfläche vor. Der sogenannte „Strichpreis“ der Heizkostenverteiler sei im Hinblick auf die nicht erfasste Rohrwärme fehlerhaft, urteilte das Amtsgericht. Die Heizkosten seien daher vollständig nach dem Flächenmaßstab des Hauses zu verteilen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Mietnebenkosten: Kostenbremse für Kabelanschlüsse

Von Leonora Holling

(17. März 2021) Bisher hatten Kabel-TV-Unternehmen leichtes Spiel: Vermieter konnten einen Anschluss an das Kabel-TV-Netz für alle Wohnungen bestellen und die Kosten für den Anschluss über die Mietnebenkosten an die Bewohner weiterreichen. Unabhängig davon, ob die einzelnen Mietparteien das Koaxialkabel tatsächlich nutzen wollen. Hintergrund dieser Abweichung vom Grundsatz „wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen“ ist das sogenannte „Nebenkostenprivileg“, welches auch für Kabel-TV-Anschlüsse gilt. Die Bundesregierung hat angekündigt, diese Umlagemöglichkeit streichen zu wollen.

Mieter und Vermieter in Mehrfamilienhäusern sollten sich daher darauf einstellen, dass die Kosten eines Kabelanschlusses demnächst nicht mehr über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Eine entsprechende Änderung der Betriebskostenverordnung soll mit einer Übergangsfrist von fünf Jahren auch für bestehende Mietwohnungen wirksam werden. Sollte die Änderung in der geplanten Form kommen, müssten nur noch diejenigen Hausbewohner Kabelgebühren zahlen, die das Breitband- und TV-Angebot vom Kabelanbieter nutzen.

Mietrecht: Nebenkosten nur mit Nachweis

Von Louis-F. Stahl

(17. August 2020) Zwei neue Urteile stärken die Rechte von Mietern. Die Gerichte sehen Vermieter in der Pflicht, die Höhe der angefallenen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen stets mit Originalbelegen nachzuweisen und beschränken die Umlagefähigkeit der Kosten gemessener Verbräuche auf „für den bestimmungsgemäßen Gebrauch“ plausible Werte.

Das Amtsgericht Konstanz hat festgestellt, dass Mieter ein Recht darauf haben, im Zuge der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen die Originalbelege einzusehen (Az. 11 C 464/18). Im vorliegenden Fall hat der Vermieter die Belege als Scan digitalisiert und die Originaldokumente anschließend vernichtet. Die Scans reichen nach Ansicht des Gerichts nicht aus, um die Nebenkosten zweifelsfrei zu belegen. Damit folgt das Amtsgericht Konstanz einer Entscheidung des Landgerichts Berlin, das in einem anderen Verfahren feststellte, dass eine Übersendung von Kopien nicht ausreiche, sofern der Mieter eine Einsichtnahme in die Originaldokumente verlange. Gleichwohl können Mieter jedoch auch eine Übersendung von Kopien bestimmter Belege gegen Kostenerstattung verlangen, sofern ihnen eine Einsichtnahme beim Vermieter nicht zumutbar ist (Az. 62 S 387/02).

Das Amtsgericht Backnang stellte zudem fest, dass Mieter tatsächlich angefallene Nebenkosten nicht tragen müssen, wenn der Verbrauch zwar messtechnisch erfasst wurde, aber unplausibel ist oder die Kosten aufgrund eines Mangels der Mietsache entstanden sind (Az. 5 C 650/19). Im gegenständlichen Verfahren sorgte ein vermutlich nicht korrekt funktionierender WC-Spülkasten für einen exorbitanten Wasserverbrauch. Das Gericht stellte fest, dass zwar die Messung plausibel sei, nicht jedoch der Verbrauch durch den Mieter selbst. Die wahrscheinliche Ursache des Verbrauchs sei nicht der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen, sondern der des Vermieters. Daher befand das Gericht, dass die über den normal zu erwartenden Verbrauch hinaus entstandenen Kosten nicht umlagefähig sind.

Warmwasserkosten: Folgen fehlender Wärmemessung

Von Louis-F. Stahl

(7. April 2020) Die für die Warmwasserbereitung benötigte Heizenergiemenge ist in Mehrfamilienhäusern über einen Wärmemengenzähler zu erfassen, sodass die Heiz- und Warmwasserkosten voneinander getrennt und jeweils verbrauchsabhängig abgerechnet werden können. So verlangt es die Heizkostenverordnung in § 9 Absatz 2 Satz 2.

Fraglich ist, welche Folgen eine fehlende Wärmemengenzählung für die Warmwasserbereitung hat. In Heft 3/2019 auf Seite 10 berichtete die Energiedepesche über ein Urteil des Landgerichts Berlin, das zwar den Anspruch auf die Messung grundsätzlich bejahte, aber auch feststellte, dass bei einem Fehlen der Warmwasserwärmemengenmessung kein pauschales Kürzungsrecht nach § 12 Absatz 1 der Heizkostenverordnung bestehe (Az. 67 S 101/17). Zu diesem Ergebnis kam das Gericht auch in einem weiteren Verfahren (Az. 65 S 29/18).

Mitglieder im Bund der Energieverbraucher wiesen jedoch die Redaktion darauf hin, dass es auch abweichende Urteile gebe.

Und tatsächlich: In einem dritten Verfahren, bei dem neben dem Wärmemengenzähler auch Warmwasseruhren fehlten, hat das Landgericht Berlin ein pauschales Kürzungsrecht bejaht (Az. 63 S 91/17). Zwei andere Landgerichte bewerteten in insgesamt drei Verfahren hingegen bereits das Fehlen nur des Wärmemengenzählers als so gravierend, dass ein pauschales Kürzungsrecht bestehe (LG Potsdam Az. 4 S 33/17 sowie Az. 4 S 33/ 17 und LG Halle Az. 1 S 176/18).

Da die Rechtsprechung auf Ebene der Landgerichte nicht einheitlich ist, bleibt eine pauschale Kürzung bei fehlender Warmwasserwärmemengenzählung für Wohnungsnutzer riskant.

Heiz- und Betriebskosten: Kein Zahlungsanspruch ohne Beleg

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(3. April 2020) Mit zwei Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Mietern und Wohnungseigentümern gestärkt. Ein Wohnungsnutzer sei nur dann zur Zahlung von Heiz- und Betriebskostennachzahlungen verpflichtet, wenn ihm sein Recht auf Belegeinsicht gewährt werde. Dabei haben Wohnungsnutzer auch das Recht, die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer anonymisiert einzusehen, um überprüfen zu können, ob die Werte der Verteilungseinheiten in Summe sowie die Verteilung der Kosten insgesamt plausibel sind (Az. VIII ZR 189/17).

In der zweiten Entscheidung stellten die Karlsruher Richter fest, dass bei einer gemeinsamen Heizungsanlage für mehrere Gebäude sich das Recht auf Einsicht in die Belege auch auf die Gesamtabrechnung und die Abrechnung des anderen Gebäudes erstrecke.

Im gegenständlichen Verfahren wurden zwei Gebäude durch eine gemeinsame Heizanlage versorgt. Die Wohnungseigentümer eines der Gebäude verweigerten die Zahlung, da ihnen die Eigentümerin des anderen Gebäudes, die zugleich Betreiberin der Heizanlage ist, keine Belegeinsicht gewährte – zu Recht, wie der BGH entschied (Az. VIII ZR 250/17).

Betriebskosten: Keine Mietkosten für Rauchmelder

Von Leonora Holling

(18. März 2020) Vermieter können die Mietkosten von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Dies entschied kürzlich das Amtsgericht Leonberg (Az. 2 C 11/19). Zwar bestehe eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung von Rauchmeldern in Wohnräumen, allerdings können Vermieter grundsätzlich Anschaffungskosten für die notwendige Gebäudeausstattung nicht auf die Mieter umlegen. Auch dann nicht, wenn anstelle der notwendigen Anschaffungskosten durch Anmietung der Geräte laufende Mietkosten entstehen, so die Richter.

Umlagefähige Mietgeräte sind nur im Fall von Geräten zur Verbrauchserfassung zulässig. Beispielsweise bei Wärmemengenzählern, Wasseruhren und Heizkostenverteilern.

Sparen bei der Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnungen sind ein erheblicher Kostenfaktor – zusätzlich zu den eigentlichen Heizkosten. Der Wechsel zu kleinen lokalen Anbietern oder Online-Dienstleistern kann spürbar Geld sparen. Wenn Vermieter oder Verwalter selbst aktiv werden, geht es sogar noch deutlich günstiger.
Von Aribert Peters

(28. Dezember 2019) Pro Wohnung kostete die Heizkostenabrechnung im Durchschnitt 74 Euro. Das hat eine Untersuchung des Bundeskartellamtes aus dem Jahr 2017 ergeben. Die beiden größten Anbieter Techem und Ista haben gut 60 Prozent des Markts unter sich aufgeteilt und verdienen prächtig. Laut der Untersuchung betrug die EBITDA-Marge, also der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen gemessen am Umsatz, bei Ista stolze 42,5 Prozent und bei Techem immerhin gut 34 Prozent. Die Zeche dafür zahlen die Wohnungsbewohner, die zumeist keinen Einfluss auf die Vergabe der Dienstleistung durch ihren Vermieter oder die Hausverwaltung haben, aber die Kosten tragen müssen.

Bei mehr als der Hälfte, der von Verbraucherzentralen im Jahr 2019 untersuchten Abrechnungen, bezahlten die Verbraucher im Verhältnis zu ihren Heizkosten 10 Prozent und mehr für die Ablesedienstleistung. In fast jedem vierten Fall waren es sogar 15 Prozent und mehr. In einem Extremfall musste für die Heizkostenabrechnung gar 44 Prozent der gesamten Heizkosten bezahlt werden.

Es geht auch günstiger

Allerdings müssen Vermieter und Hausverwaltungen das sogenannte „Wirtschaftlichkeitsgebot“ aus § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB beachten. Nur solche Kosten dürfen umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (BGH Az. VIII ZR 78/06 sowie § 20 Absatz 1 Satz 2 NMW). Das bedeutet, dass man sich zumindest nach einem günstigen Anbieter für die Heizkostenabrechnung umsehen muss.

Wie die nachfolgenden Darstellungen zeigen, lassen sich Heizkostenabrechnungen auch für deutlich weniger als 74 Euro je Wohnung und Jahr erstellen. Und wenn der Vermieter selbst tätig wird, lassen sich noch viel höhere Einsparungen erzielen.

Komplettanbieter

Für eine verbrauchsbasierte Heizkostenabrechnung müssen entweder alle Heizkörper mit Heizkostenverteilern versehen oder Wärmemengenzähler zu den Wohnungen installiert werden. Die Messwerte müssen sodann mindestens einmal jährlich abgelesen werden. Ein Abrechnungsprogramm kann anhand dieser Werte und der Rechnungsbeträge für Brennstoff, Wasser sowie weiterer Kostenpositionen die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung für alle Wohnungen eines Hauses erstellen.

Die großen Abrechnungsfirmen wie Brunata, Ista, Minol und Techem bieten für Vermieter ein Rundum-Sorglos-Paket: Auswahl, Parametrierung und Installation sowie turnusmäßiger Austausch der Messgeräte, Ablesung, Erstellung der Abrechnungen und die Bearbeitung von Rückfragen oder Beanstandungen. Allerdings zu einem deftigen Preis. Es gibt auf dem Markt durchaus Firmen, die solche Komplettpakete auch deutlich günstiger anbieten. Dazu zählen die Online-Anbieter www.w-serv.de, www.heizware.de, www.heizkosten-online.de, alterhausverwalter.de und viele weitere. Eine umfangreiche Liste kleinerer lokaler Anbieter sortiert nach Postleitzahlen hat das Portal co2online zusammengestellt: bdev.de/messdienstleistervorort

Bei einem Wechsel ist zu beachten, wie lange ein gegebenenfalls bestehender Abrechnungsvertrag noch läuft, wie er gekündigt werden kann und ob die vorhandenen Messgeräte weiter genutzt werden können.

Ein Beispiel: Der Online-Anbieter W-Serv bietet einen kompletten Service, einschließlich der Montage von Heizkostenverteilern. Die Firma arbeitet mit Funk-Heizkostenverteilern, deren Werte einmal jährlich von einem örtlichen Partner per Funk ausgelesen werden, ohne dass die Wohnungen betreten werden müssen. Die Funkverteiler kosten 6 Euro Miete pro Jahr, einschließlich Montage. Die Abrechnung kostet je Wohnung zusätzlich rund 40 Euro jährlich. Besonderes Bonbon: Mitglieder im Bund der Energieverbraucher erhalten einen Rabatt in Höhe von 10 Prozent.

Selbst Messen und Abrechnen

Deutlich günstiger wird die Abrechnung, wenn der Vermieter oder Hausverwalter die Heizkostenverteiler selbst kauft und montiert oder montieren lässt. Für die Abrechnung gibt es diverse Abrechnungsprogramme, die neben der Heizkostenabrechnung auch gleich die Betriebskostenabrechnung mit erledigen.

Heizkostenverteiler gibt es in diversen Online-Shops ab rund 12 Euro pro Stück. Sinnvoll ist es jedoch, die Heizkörperbewertung, Ermittlung der Korrekturfaktoren und entsprechende Einstellung (Parametrierung) der Heizkostenverteiler direkt vom Verkäufer erledigen zu lassen. Mit diesen Dienstleistungen kosten Heizkostenverteiler rund 25 Euro pro Stück. Das hat einen großen Vorteil: Nur wenn der Korrekturfaktor für den jeweiligen Heizkörper ermittelt und im Heizkostenverteiler für genau diesen Heizkörper parametriert wurde, sind die vom Heizkostenverteiler angezeigten Verbrauchseinheiten direkt für die Heizkostenabrechnung nutzbar. Die passend parametrierten Messgeräte kann man dann von einem lokalen Installateur montieren lassen. Man kann die Heizkostenverteiler aber auch als Laie selbst an die Heizkörper aufschweißen. Viele Onlineshops für Heizkostenverteiler verleihen entsprechende Schweißgeräte für rund 100 Euro. Der Gerätekauf hat aber auch einen Nachteil: Als Vermieter kann man den Kaufpreis nicht auf seine Mieter umlegen, wohl aber Mietkosten für Heizkostenverteiler.

Auslesen der Messwerte

Wie gelangen nun die Messwerte vom einzelnen Heizkostenverteiler in das Abrechnungsprogramm? Es handelt sich um einen Messwert je Verteiler, der einmal jährlich zu übertragen ist. Also beispielsweise für eine 3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad und Küche sechs Zahlen jährlich.

Folgende Varianten sind üblich:

• Die Messwerte können vom Display des Verteilers direkt abgelesen und abgeschrieben werden.
• Die Messwerte können mit einem Infrarot-Auslesegerät abgerufen werden. Ein Auslesegerät kostet 25 Euro und liefert die Daten später über eine USB-Schnittstelle an einen Computer.
• Mittels Funkübertragung können die Messwerte an einen „Aggregator“ im Treppenhaus übertragen werden. Aus dem Aggregator können die gesammelten Werte über Funk oder USB heruntergeladen werden. Dafür müssen die Wohnungen nicht mehr betreten werden.
• Die komfortabelste Variante ist ein Aggregator mit Gateway. Die Heizkostenverteiler übermitteln ihre Werte dabei an den Aggregator im Haus, der die Daten wiederum über Mobilfunk ins Internet überträgt. Weil ein solches Gateway rund 300 Euro kostet und zusätzlich Kosten für den Mobilfunktarif anfallen, lohnt sich diese Lösung nur für größere Wohnanlagen oder Liegenschaften, in denen eine regelmäßige Verbrauchsauswertung gewünscht wird. Zukünftig wird diese teure Lösung jedoch für alle Häuser Pflicht (Siehe Kasten „Digitalisierungszwang für Heizkostenmessungen“).

Abrechnungstools

Es gibt etliche Internetportale, die aus den Messwerten die Heizkostenabrechnungen erstellen. Bei eddi24 zahlt man beispielsweise etwa 20 Euro für die Heizkostenabrechnung je Wohnung und Jahr. Allerdings gibt es dabei keine Beratung und keinen Service. Die meisten Kunden bedient eddi24 daher auch nicht direkt, sondern beispielsweise über die oben erwähnten Online-Komplettpaketanbieter, welche die eigentliche Abrechnung von eddi24 als Dienstleister erledigen lassen.

Man kann aber auch alles selbst machen! Die Abrechnung lässt sich mit lokal installierter Software sehr günstig erledigen. Die Hausverwaltersoftware von Buhl Data unter dem Label der ZDF-Show „WISO“ kostet beispielsweise 60 Euro für bis zu 10 Wohnungen, 100 Euro für bis zu 50 Wohnungen und 200 Euro für bis zu 150 Wohnungen. Insgesamt kostet die Abrechnung somit zwischen 1,33 Euro und 6 Euro pro Wohnung. Das Programm muss jedes Jahr neu erworben werden und eignet sich für die komplette Abrechnung, einschließlich Mietzahlungen und Betriebskosten.

Fazit

Es lohnt sich für Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümer, je nach Zahl der Wohnungen, Sparwillen und Abschätzung des eigenen Engagements, eine individuelle und kostengünstige Lösung zu finden. Auf jeden Fall sind deutliche Einsparungen gegenüber den Kosten der großen Abrechnungsfirmen vergleichsweise einfach zu verwirklichen.

Prüfung lohnt sich: Heizkostenabrechnungen oft falsch

Von Aribert Peters

(5. Februar 2019) „Jede zweite Heizkostenabrechnung ist falsch“ hieß es jahrelang vom Deutschen Mieterbund und auch vom Bund der Energieverbraucher. Eine aktuelle Studie der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz fand sogar, dass zwei Drittel der untersuchten Abrechnungen fehlerhaft oder klärungsbedürftig sind. Nur ein Drittel war ohne erkennbaren Fehler.

Ein ähnliches Ergebnis zeigte sich bei der Untersuchung von 329 Abrechnungen in Mecklenburg-Vorpommern. Dort waren 57 Prozent der Abrechnungen falsch oder klärungsbedürftig.

Das ergibt sich aus einer Studie des noch im Aufbau befindlichen Marktwächters Energie. Allerdings wurden nur Abrechnungen geprüft, die den Empfängern verdächtig erschienen. Das Ergebnis ist daher keinesfalls repräsentativ für alle Abrechnungen.

Dies waren die häufigsten Fehler:

• Fehlerhafte Berechnung des Warmwasseranteils
• Unzulässige Abrechnung von Heizungsbetriebskosten
• Keine verbrauchsabhängige Abrechnung, sondern Verteilung der Kosten bis zu 100 Prozent nach der Fläche
• Fehlerhafte Abrechnung des Gesamtbrennstoffverbrauchs
• Fehlende Angaben

Nach einer Auflistung der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung müssen die einzelnen Kostenpositionen einer Heizkostenabrechnung aufgeschlüsselt sein, damit der Mieter erkennen und prüfen kann, welche Kosten wofür entstanden sind. Bestimmte Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden, andere jedoch nicht.

Nicht über die Heizkostenabrechnung umlagefähig sind:

• Trinkgelder
• Zinsen für Heizölbevorratung
• Stromkosten für die Heizkellerbeleuchtung
• Versicherungen aller Art
• Feuerlöscher
• Reparaturkosten, Instandhaltungsmaßnahmen und Ersatzteile für die Heizanlage
• Modernisierung der Heizanlage
• Umstellungskosten auf eine andere Beheizungsart
• Verwaltungskosten des Gebäudeeigentümers für die Heizkostenabrechnung
• Telefon- und Kontoführungsgebühren des Gebäudeeigentümers
• Neue Messgeräte zur Verbrauchserfassung
• Beschichtung des Öltanks
• Miete eines Flüssiggastanks
• Trockenheizen eines Neubaus
• Abschreibungen auf die Heizanlage
• Wärmerückgewinnung

Der Mieter hat das Recht, Einblick in die Originalunterlagen zu nehmen. Der Vermieter muss diese mindestens vier Jahre lang aufbewahren.