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Die zweite Miete ist ein Begriff, der in Deutschland häufig verwendet wird, um die Heizkosten zu beschreiben, die Mietende für die von ihnen bewohnten Wohnungen oder Häuser zahlen müssen. Jährlich erhalten sie die Heizkostenabrechnungen, die jedoch nicht immer korrekt sind.

Die zweite Miete: Ein Überblick

Die zweite Miete ist ein Begriff, der in Deutschland häufig verwendet wird, um die Heizkosten zu beschreiben, die Mietende für die von ihnen bewohnten Wohnungen oder Häuser zahlen müssen. Jährlich erhalten sie die Heizkostenabrechnungen, die jedoch nicht immer korrekt sind.
Von Sascha Beetz

(4. März 2025) Dabei ist es wichtig, die Begrifflichkeiten auseinanderzuhalten, die verwirren können. Man unterscheidet die

• gesamten Nebenkosten (alle Kosten, die in einem Haus auftreten können),
• Betriebskosten (fallen im Betrieb und bei Vermietung an, dürfen auf die Miete umgelegt werden) und
• Heizkosten (gehören zu den Betriebskosten, werden für die Heizung inklusive deren Wartung erhoben)

voneinander. Laut dem Deutschen Mieterbund sind mehr als die Hälfte dieser Abrechnungen falsch und können beanstandet werden. Die Prüfung lohnt sich also.

  

Heizkosten und Warmwasser

Die Heizkosten werden in Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) auf die Mieter verteilt. Diese Verordnung hat das Ziel, eine faire Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten unter den Mietenden eines Mehrfamilienhauses zu gewährleisten. Zudem soll sie die Bewohnerinnen und Bewohner dazu motivieren, ihren Energieverbrauch zu reduzieren. Das geschieht durch eine genaue Verbrauchserfassung als Basis für die Aufteilung der Heizkosten.

  

Sascha Beetz │ Diplom-Geograph und Energieberater für die Verbraucherzentrale NRW in Bonn

Die Heizkosten dürfen nach einem bestimmten Schlüssel auf die Mietenden verteilt werden. Dabei werden 50 bis 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch (Verbrauchskosten) und 30 bis 50 % nach der Wohnfläche (Grundkosten) aufgeteilt.

Hinzu kommt eine Aufteilung des Warmwasserverbrauchs nach demselben Prinzip, falls dies nicht dezentral erzeugt wird. Bei einer zentralen Warmwasseranlage ist der Vermietende verpflichtet, geeichte Wärmemengenzähler zu installieren, um die Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trennen zu können. Nur wenn der Aufwand für die Installation eines solchen Zählers „unzumutbar hoch“ ist, erlaubt die HeizkostenV eine rechnerische Aufteilung.

Betriebskosten

Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche über die Heizkosten hinausgehenden Bestandteile auf Mietende umgelegt werden dürfen. Sie umfassen vor allem folgende Posten:

• Grundsteuer: eine Abgabe, die auf das Grundstück erhoben wird
• Wasserversorgung: Kosten für Frischwasser und Abwasserentsorgung
• Heizkosten: Kosten für Heizung und Warmwasser
• Hausmeisterdienste: Löhne für Hausmeister oder Reinigungskräfte
• Versicherungen: Gebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherungen
• Müllabfuhr: Gebühren für die Entsorgung von Müll

Jeder dieser Posten muss transparent in der Abrechnung aufgeführt werden. Die genaue Aufschlüsselung hilft Mietenden, die Angemessenheit der Kosten zu überprüfen. Sie können hierzu zum Beispiel den Betriebskostenspiegel des Mietervereins nutzen. www.bdev.de/bkmieter

Fristen für Abrechnungen

Der Zeitraum für eine einzelne Abrechnung darf maximal ein Jahr betragen. Nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums hat der Vermietende höchstens ein weiteres Jahr Zeit, um dem Mietenden die Abrechnung mitzuteilen. Nach dieser Frist verliert der Vermietende seinen Anspruch auf Zahlung.

Nach Eingang der Rechnung haben Mietende zwölf Monate Zeit, um Einspruch einzulegen (siehe unten). Dies entbindet sie jedoch nicht von ihrer Zahlungspflicht. Innerhalb von 30 Tagen ist die Rechnung fällig.

Formale Anforderungen an die Abrechnung

Damit eine Heizkostenabrechnung formal korrekt ist, müssen bestimmte Punkte enthalten sein:

• Angaben zum Verfasser der Abrechnung
• Benennung des abzurechnenden Objekts
• Angabe des Abrechnungs- und Nutzungszeitraums
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und gegebenenfalls Erläuterung der Umlageschlüssel
• Mitteilung über die bereits geleisteten Zahlungen

Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß und der Vermietende hat keinen Anspruch auf Zahlung, solange er keine vollständige Abrechnung liefert.

CO₂-Kostenaufteilung

Seit dem 1.1.2023 werden anfallende CO₂--Kosten, die durch die Verbrennung von Öl oder Gas entstanden sind, zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt. Aktuell (2024) beträgt der Preis pro ausgestoßener Tonne CO₂ 45 Euro. Dieser Preis wird in den nächsten Jahren weiter steigen, auf 55 Euro 2025, 55 bis 65 Euro 2026, bevor er spätestens 2027 zu freien Marktpreisen berechnet wird. Experten gehen davon aus, dass sich spätestens ab diesem Zeitpunkt diese Preise erheblich erhöhen werden.

Die Berechnung erfolgt nach einem sogenannten Stufenmodell. Je schlechter der energetische Standard eines Gebäudes ist, desto höher sind die anteiligen Kosten für den Vermietenden. Bei einer Zentralheizung erfolgt die Aufteilung der CO₂-Kosten über die Heizkostenabrechnung. Bei Gasetagenheizungen müssen Mietende selbst tätig werden und nach Erhalt ihrer Brennstoffrechnung den Anteil für den Vermieter berechnen und ihm in Rechnung stellen. Eine Rechenhilfe hierfür bietet das Bundeswirtschaftsministerium an.

Wenn diese Berechnung in der Heizkostenabrechnung fehlt, dürfen Mietende ihre gesamten Heizkosten um 3 % kürzen – nicht nur die CO₂-Kosten. Bei Nutzern von Gasetagenheizungen liegt es in deren Verantwortung, den CO₂-Preis von ihrem Vermietenden einzufordern.

Wie abrechnen bei Öl, Pellets und Co.?

Bei nicht leitungsgebundenen Brennstoffen wie Öl, Flüssiggas, Scheitholz oder Holzpellets existiert üblicherweise ein Anfangs- und Restbestand, der möglichst genau zu erfassen ist. Dann wendet man das „First-in-First-out--Prinzip“ (FIFO) an, das heißt, man geht zunächst davon aus, dass der Brennstoff in der Reihenfolge seiner Lieferung verbraucht wird. Anschließend bezieht man mögliche im Abrechnungszeitraum liegende Brennstofflieferungen in die Berechnung mit ein und erhält so einen recht genauen Verbrauch für ein Abrechnungsjahr.

Vorgehen bei Beanstandungen

Vermietende sind nach dem Gesetz (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) verpflichtet, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen – was sämtliche Bestandteile der Abrechnung betrifft. Wenn Ihnen als Mietende die Heizkosten zu hoch oder der Verbrauch unrealistisch erscheint, haben Sie das Recht, die entsprechenden Nachweise und Belege einzusehen. Richtwerte des aktuellen Heizspiegels von CO₂-Online geben Ihnen eine Vergleichsmöglichkeit.

Anschließend können Sie Widerspruch einlegen. Dieser muss konkret begründet sein, zum Beispiel mit formalen oder Berechnungsfehlern. Dafür bleibt Ihnen ab Zugang der Rechnung zwölf Monate Zeit, danach verfällt Ihr Anspruch. Achtung: Das Einlegen des Widerspruchs allein entbindet Sie nicht von etwaigen Nachzahlungen, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sein können. Diese müssen Sie dennoch begleichen, sobald Ihnen eine „formal und inhaltlich korrekte“ Abrechnung vorliegt.

Allerdings dürfen Sie, bis der Vermietende dieser Forderung nachgekommen ist, als Mietende sowohl Nach- als auch Vorauszahlungen zurückbehalten, wenn Sie ausdrücklich auf dieses Recht Bezug nehmen. Hierfür reicht folgender Satz aus: „Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass bis zur Ausübung der Rechnungsprüfung ein Zurückbehaltungsrecht (§§ 273, 242 BGB) an einer möglichen Nachzahlung geltend gemacht wird (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11)“. Dies gilt auch und gerade für Fernwärmekunden. Ein Musterformular hierfür finden Sie bei der Verbraucherzentrale als Download. Alternativ können Sie die fraglichen Zahlungen „unter Vorbehalt“ leisten. Am besten verschicken Sie den Brief per Einschreiben oder Fax, damit Sie einen Nachweis über den Zugang bekommen.

Musterformular der Verbraucherzentrale: www.bdev.de/hkawider

Vermeidung unnötiger Kosten

Die Überprüfung der Heizkostenabrechnung ist ein wichtiger Schritt für Mietende, um unnötige Kosten zu vermeiden und ihre Rechte zu wahren. Mit dem Wissen über die rechtlichen Grundlagen, die Zusammensetzung der Kosten und die Möglichkeiten zur Beanstandung können sie selbstbewusst und informiert mit ihrer „zweiten Miete“ umgehen.