Contracting: Kein Geld bei Heizungsausfall

Von Leonora Holling

(29. Juni 2022) Das Landgericht Berlin hat festgestellt, dass die Vergütung in Form eines Betriebsführungsentgeltes für einen Contractor beziehungsweise dessen Wärmelieferung nicht für Zeiträume anfällt, in denen wegen eines Anlagenausfalls keine Wärme geliefert wurde (Az. 67 O 97/19). Unter dem sperrigen Begriff des „Betriebsführungsentgeltes“ in Contractingverträgen versteht man regelmäßig ein Entgelt für die Wartung der Anlage, die Vornahme von Reparaturarbeiten und die Bereitstellung eines Entstörungsdienstes. Dieses Entgelt ist aber nur dann verdient, wenn der Contractor diese Leistungen auch tatsächlich mit Erfolg erbringt. Eine vertragliche Klausel, dass dieses Entgelt auch dann geschuldet sei, wenn keine Wärme geliefert wird, greift nicht im Fall eines längeren oder häufigen Anlagenausfalls. Im gegenständlichen Fall hatte die Heizungsanlage an 119 Tagen eines Jahres Ausfälle. Dabei kann sich der Contractor auch nicht darauf berufen, die Ausfälle der Anlage seien ihm nicht bekannt gewesen, da zu einer Betriebsführung ein systematisches Anlagenkontrollsystem, wie eine regelmäßige Überprüfung vor Ort oder eine Fernüberwachung gehöre.

Contracting warmmieteneutral

Eine neue gesetzliche Regelung schreibt vor, dass sich durch die Umstellung auf Contracting die Ausgaben für Heizung und Warmwasser nicht erhöhen dürfen. Für welche Mieter diese Vorschrift gilt und welche Rechte Sie dadurch erhalten, lesen Sie nachfolgend.

(9. Dezember 2013) Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz schafft der Gesetzgeber Klarheit: Durch einen Wechsel von einer Wärmeversorgung durch den Vermieter zu einem Contractor dürfen sich die Ausgaben für Heizung und Warmwasser nicht erhöhen. Details dazu regeln § 556c BGB sowie die neue Wärmelieferungsverordnung. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht bei Sozialmietwohnungen, bei Inklusiv- oder Warmmiete und bei der Umstellung von Einzelofenheizung auf Contracting.

Effizienzverbesserung vorgeschrieben

Das Gesetz fordert neben der Kostenneutralität für den Mieter auch eine Effizienzverbesserung durch die Umstellung, also eine Einsparung von Endenergie. Das kann auf drei unterschiedliche Arten geschehen:

• Der Wärmelieferant baut eine wesentlich effizientere Heizung ein.
• Das Gebäude wird an ein Fernwärmenetz angeschlossen oder
• die Betriebsführung führt zu einer Effizienzerhöhung. Letzteres ist nur zulässig, wenn der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage mindestens 80 Prozent beträgt.

Die Warmmietenneutralität gilt nur für das erste Jahr nach der Umstellung. Für die Folgejahre wird nach Ansicht der Contarctingbranche weder eine Kostenneutralität verlangt noch garantiert. Der Bundesrat hatte dies bemängelt und um Klarstellung im Gesetz gebeten. Dem ist der Bundestag leider nicht gefolgt. Der Mieter muss daher auf Dauer mit Kostensteigerungen rechnen.

Effizienzgewinne müssen nicht nachgewiesen werden. Jedoch muss die Umstellungsankündigung des Vermieters Angaben zur voraussichtlichen Effizienzsteigerung enthalten (§ 11 Wärmelieferungsverordnung). Dazu gehören auch Angaben zur Nachhaltigkeit des Effizienzgewinns.

Umstellungsankündigung

Die Umstellung der Versorgung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform angekündigt werden. Die Ankündigung muss die künftige Art der Wärmlieferung, die Effizienzverbesserung, einen Kostenvergleich, den geplanten Umstellungszeitpunkt und die vorgesehenen Preise und Preisänderungsklauseln enthalten.

Preisänderungsklauseln

Die Wärmelieferungsverordnung schreibt vor, dass die Preisänderungsklauseln in Wärmelieferverträgen den Anforderungen von § 24 der AVBFernwärmeV entsprechen müssen. Es versteht sich, dass die Preisänderungsklauseln auch den strengen Anforderungen des europäischen Verbraucherschutzes genügen müssen, wie sie zuletzt vom Europäischen Gerichtshof im Urteil vom 21. März 2013 formuliert worden sind. Damit sind rechtliche Auseinandersetzungen um die Gültigkeit einer konkret verwendeten Preisklausel vorprogrammiert. 2011 hatte der BGH bereits mehrere Preisänderungsklauseln gekippt.  

Wärmeliefervertrag

Die Wärmelieferverordnung macht Vorgaben für den Wärmeliefervertrag, den der Vermieter mit dem Contractor abschließt. Er muss unter anderem die Lieferung, die Preise, den Übergabeort der Wärme, den Umstellungszeitpunkt und den Kostenvergleich zwischen bisheriger Versorgung und künftigem Contracting enthalten.

Kostenvergleiche

Die Deutsche Energieagentur und der Verband für Wärmelieferung haben je eine Berechnungshilfe zur Durchführung des Kostenvergleichs und zum Nachweis der Warmmietenneutralität erstellt. Nach Ansicht von Brancheninsidern sind diese Berechnungshilfen aber selbst für Experten zu kompliziert.

Verboten

Das Gesetz verbietet abweichende Regelungen zum Nachteil des Mieters. Wird die Warmmietenneutralität nicht eingehalten, dann dürfen auch die Kosten der Wärmelieferung dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Der Mieter kann eine fiktive Berechnung auf Basis der bisherigen Mietkosten verlangen. Wohneigentumsanlagen sind von der Neuregelung nicht betroffen.

Laufzeit von Contracting-Verträgen

(14. September 2012) Langfristige Contracting-Verträge mit zehn Jahren Laufzeit sind nur dann zulässig, wenn der Contractor nennenswert in die Versorgungsanlagen investiert hat. Ansonsten gilt eine zweijährige Kündigungsfrist, selbst wenn zehn Jahre Laufzeit vertraglich vereinbart wurden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 262/09).

Viele Verbraucher stellen fest, dass die lange Laufzeit von Contracting-Verträgen für sie ungünstig sind, da der Vertrag dadurch nahezu unkündbar wird.

Strukturierte Abzockermodelle

Vor der Zustimmung zum Wärmecontracting oder Anmietung einer solchen Wohnung ist Vorsicht geboten. Alfred Krohn, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mietnebenkosten und Betriebskosten, berichtet aus seiner täglichen Praxis.

(23. Dezember 2004) - Sehr oft sind Mietnebenkostenabrechnungen, insbesondere in komplexen Bauobjekten, schlichtweg falsch. Der Schwerpunkt der fehlerhaften Mietnebenkostenabrechnungen liegt vorwiegend im gewerblichen Bereich. In den letzten Jahren werden zunehmend Wärmecontracting-Modelle (Wärmelieferung) entwickelt, die man häufig auch als strukturierte Abzockermodelle oder als Geldschöpfungseinrichtungen zu Lasten der Mieter oder der Vermieter bezeichnen kann.

Auch oder gerade für die Vermieter enthalten diese Geldschöpfungsmodelle dann ein hohes finanzielles Risiko, wenn ein Mieter sich erfolgreich gegen überhöhte Heizkostenabrechnungen zur Wehr setzt. Bei einem Rechtsstreit wegen Wärmelieferung kommen sehr schnell Gerichts-, Rechtsanwalts- und Sachverständigenkosten von 15.000 Euro und mehr zusammen.

Haus abreißen!

Wenn bedeutende Wärmelieferer ganze Wohnungsbestände oder Heiznetze aus dem öffentlichen Bereich übernehmen, sind die Methoden inklusive der Ver-träge sehr anspruchsvoll formuliert und regelmäßig im Verhältnis zwischen Vermieter und Wärmelieferer rechtlich nicht angreifbar. Der Mieter kann sich gegen Wärmelieferer mit zu hohen Preisen am effektivsten zur Wehr setzen, indem er die so künstlich verteuerten Wohnungen oder Geschäftsräume nicht anmietet oder die Wohnung wechselt.

Schwierig wird dies, wenn eine ganze Region unter den Strukturen der Wärmelieferung leidet. Hier ist der Großraum Eisenach zu nennen. Dort agieren unterschiedliche Wärmelieferer, von denen die meisten auf einen französischen Konzern als Obergesellschaft zurückzuführen sind. Dem Vermieter bleibt häufig nur noch, das Haus abzureißen, wenn ein Wärmelieferer noch langfristig das Recht hat, die Wärme zu liefern. Insbesondere bei hohen Leerständen kann der Hausabriss durchaus, zum Beispiel bei überwiegend unvermieteten Plattenbauten im Osten, eine wirtschaftlich interessante Alternative sein.

Nachteile trägt der Mieter

Weil der Mieter in jedem Fall - über den erhöhten Wärmepreis - die Heizungsanlage plus Gewinn und Risiko, neben der Miete für die Räume, bezahlen muss, liegen die Nachteile in der ersten einfachen Betrachtung meistens beim Mieter. Lediglich beim Energieeinkauf kann der Wärmelieferer bessere Preise durchsetzen, die er regelmäßig aber nicht an den Mieter weitergibt. Richtig problematisch wird es, wenn der Wärmemessdienst auf der Konzernebene mit dem Wärmelieferer verbunden ist. In solchen Konstellationen müssen Verbraucher unbedingt die Verbrauchsfeststellung kontrollieren.

Die Verbindung mit einem Wärmelieferer wird dann zum Bumerang für den Vermieter, wenn die durch die Wärmelieferung stark erhöhten Heizkosten zu Leerständen führen und der Vermieter - bei korrekter Abrechnung - die hohen Grundkosten zu tragen hat. Als Sachverständiger habe ich bisher jedoch noch keine korrekte Abrechnung der Wärmelieferung bei Leerständen erlebt. Dass dies so bleibt, darauf sollte ein Vermieter sich auch in Anbetracht der langen Vertragsdauer bei Wärmelieferungsverträgen nicht verlassen.

Nahwärme teuer

Bei allen Mietverträgen gilt aber: Wenn Wärmelieferung als Nahwärme vereinbart werden soll, müssen alle Alarmglocken vor der Unterzeichnung schrillen. Dies wird nach meiner sachverständigen Erfahrung immer erheblich teurer, als die herkömmliche Heizkostenabrechnung - bei einer selbst betriebenen Heizung. Wohl gemerkt, es geht nicht um Fernwärme aus den kommunalen Netzen, sondern um Wärmelieferung aus hausinternen oder im Nahbereich installierten Heizanlagen, die von Dritten betrieben und über einen erhöhten Heizkostenpreis vom Mieter bezahlt werden.

Mietzinsanpassung bei Wärmelieferung

Obwohl sich die Wärmelieferung im Regelfall kostentreibend auswirkt, muss dies nicht unbedingt zu erhöhten Kosten für den Mieter führen. Wer sich in einem Haus einmietet, in dem die Heizeinrichtung dem Wärmelieferer gehört, hat sich faktisch in einem Haus ohne eigene Heizung eingemietet, weil er diese von einem Dritten über die Bezahlung erhöhter Heizkosten anteilig mietet. Wenn dem so ist, müsste es selbstverständlich sein, dass in einem solchen Haus der Mietzins um den Kostennachteil der Wärmelieferung sinkt.

Sofern von der Kommune ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB) herausgegeben wurde, ist ein Abschlag vom Mietzins bei Wohnungen mit Wärmelieferung im Vergleich zu gleichwertigen Häusern mit einer eigenen Heizung in Höhe von 0,50 bis 0,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat absolut zwingend. Die Praxis zeigt jedoch, dass der Nachteilsausgleich für die hohen Kosten der Wärmelieferung über eine Mietreduzierung noch nicht weit verbreitet ist.

Wärmecontracting für Mieter

Die Klärung der Rechtslage lässt auf sich warten. Was zu beachten ist, wenn nicht der Vermieter, sondern eine Fremdfirma die Wärme liefert, erfahren Sie hier.

(5. März 2004) - Als Mieter bekommt man die Wärme entweder vom Vermieter geliefert, das ist der übliche Fall, oder von einer Wärmelieferungsfirma. Das ist völlig davon unabhängig, ob die Wärme physikalisch im Haus oder in der Nachbarschaft erzeugt wird (Nahwärme), oder über ein dickes Rohr von einer Zentralstation kommt (Fernwärme). Ausschlaggebend sind für die folgende Betrachtung nur die rechtlichen Verhältnisse.

Fullcontracting hat Nachteile

Letzterer Fall wird "Fullcontracting" genannt. Dabei ist der Vermieter für die Wärmelieferung nicht mehr verantwortlich. Lieferung und Abrechnung erfolgen zwischen Mieter und Wärmelieferungsfirma. Wenn es sich um Fernwärme handelt, gilt die AVBFernwärme. Dieser Fall ist für den Mieter nachteilig, weil der Schutz des Mietrechts für die Wärmelieferung wegfällt. Zum Beispiel kann der Wärmelieferant die Lieferung einstellen, wenn der Mieter mit der Bezahlung im Rückstand ist. Ein Fullcontracting setzt die Zustimmung des Mieters, also die Unterschrift unter einen Vertrag oder eine Vereinbarung voraus. Diese Zustimmung sollte der Mieter verweigern, wenn er seine Position nicht verschlechtern will.

Direktbeheizung

Wenn der Vermieter für die Wärmelieferung zuständig ist, gibt wiederum zwei Möglichkeiten: Der Vermieter betreibt die Heizanlage selbst und rechnet die Brennstoffkosten nach der Heizkostenverordnung § 7 Absatz 2 ab, der so genannte Fall "§7,2".

Teilcontracting

Oder der Vermieter vergibt die Wärmelieferung an eine fremde Firma, die ihre Kosten entweder direkt oder über den Vermieter in Rechnung stellt nach §7 Absatz 4, der sogenannte Fall "§7,4" oder "Teilcontracting".

Wärme muss bezahlt werden.

Abrechnung in zwei Schritten

Die Wärmeabrechnung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst rechnet der Wärmelieferant die insgesamt für ein Haus gelieferte Wärme ab. Dafür gibt es einen Wärmelieferungsvertrag, in dem ein Festpreis (Grundpreis) und ein Wärmepreis (Arbeitspreis) vereinbart sind. Sowohl Grund- als auch Arbeitspreis sind nicht für alle Zeiten festgelegt, sondern hängen davon ab, wie sich die Löhne und die Energiepreise entwickeln. Dafür gibt es sogenannte Preisgleitklauseln. Sie legen fest, wie sich der Arbeitspreis ändert, wenn sich der bundesweite Ölpreis um beispielsweise 30 Prozent erhöht. Auf diese Weise wird errechnet, wie viel die insgesamt in das Gebäude gelieferte Wärme kostet. Zulässig ist laut Gesetz auch ein Gewinnaufschlag für die Wärmelieferungsfirma.

Im zweiten Schritt werden die Gesamtkosten für das Gebäude auf die einzelnen Mieter je nach Verbrauch verteilt. Dafür wird eine Heizkostenabrechnungsfirma tätig, die nicht unbedingt identisch mit dem Wärmelieferanten sein muss.

Wärmekosten steigen durch Contracting

Die Wärmekosten sind für die Mieter in der Regel beim Wärmecontracting §7,4 höher als bei der Eigenerzeugung §7,2. Deshalb ist die Frage, ob Mieter den höheren Kosten durch §7,4 ausgeliefert sind, auch, wenn sie dieser Änderung gar nicht zugestimmt haben. Die Rechtssprechung dazu ist widersprüchlich, höchstrichterliche Urteile dazu gibt es noch nicht. Wenn im Mietvertrag von vornherein Abrechnung nach § 7,4 vereinbart wurde, kann sich der Mieter nicht wehren. Wenn jedoch im Vertrag §7,2 vereinbart wurde, ist der Übergang auf §7,4 zumindest fragwürdig. Das Landgericht Frankfurt hat am 10. Dezember 2002 entschieden, dass eine Umlegung der Contractingmehrkosten auf den Mieter den Abschluß einer mietvertragsähnlichen Vereinbarung voraussetzt.

Erneuerung der Heizung?

Wenn der Vermieter eine neue Heizung selbst eingebaut hätte, könnte er zumindest elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Dann käme allerdings der Mieter auch in den Genuss der Energieeinsparung. Mit der Vergabe der Wärmelieferung an ein Fremdunternehmen ist aber keineswegs eine Erneuerung oder Verbesserung der Heizanlage oder der Heiztechnik verbunden. Und wenn auf diesem Wege Energie gespart wird, ist keineswegs sicher, dass der Mieter davon profitiert.

Wahrscheinlicher dient die Einsparung zur Finanzierung der Investition. Unter dem Strich steht sich der Mieter auch beim Teilcontracting schlechter als bei der direkten Wärmelieferung durch den Vermieter.

Mieter lassen sich ungern wie folgsame Schafe behandeln.

Contracting bringt dem Vermieter Vorteile

Der Vermieter gewinnt durch das Contracting, weil er nun keine Aufwendungen mehr für Heizung und Wärmeverteilung hat. Oft übernimmt der Wärmelieferant auch die Abrechnung mit dem Mieter, so dass der Vermieter auch davon entlastet wird. Beim öffentlich geförderten Wohnungsbau steht dem Mieter deshalb eine Minderung der "gesetzlich geregelten Kostenmiete" zu, weil die Heizung nun nicht mehr Teil der Mietsache ist. Auch im frei finanzierten Wohnungsbau ist eine entsprechende Minderung der Kaltmiete angebracht. Da jedoch die Mieten "frei vereinbart" werden, ist ein gesetzlicher Anspruch nicht gegeben.

Kostensteigerung ohne Grenze

Es gibt keine gesetzliche Norm dafür in welchem Ausmaß die Wärmekosten durch Teilcontracting ansteigen dürfen. Zwar gilt grundsätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot. Umstritten ist, was dies im Fall des Contracting konkret bedeutet. Dies muss deshalb in einer Fülle von Gerichtsprozessen geklärt werden. In Dortmund hatten Mieter Erfolg damit, die Wärmekosten auf einen angemessenen Betrag zu kürzen. Darauf hin konnte mit der Wohnungsgesellschaft eine Einigung erzielt werden.

Vergleichsmaßstab

Problematisch ist oft schon der Vergleichsmaßstab für die Wärmekosten. Denn die Verbrauchsgewohnheiten, die aktuellen Wärmepreise und die spezifisch unterschiedlichen Verbräuche bei Gas und Fernwärmeversorgung sind zu berücksichtigen. Sinnvoll kann verglichen werden zwischen den Wärmekosten in Cent je Kilowattstunde für ein gesamtes Gebäude, bereinigt um die Änderung von Klima (Witterung) und Brennstoffpreisen. Wenn die so errechneten Wärmekosten durch das Teilcontracting um mehr als zehn, maximal 20 Prozent steigen, ohne dass sich die Kaltmiete entsprechend verringert, dann sollten die betroffenen Mieter rechliche Schritte prüfen und versuchen, sich mit dem Vermieter zu einigen. Leider nehmen Mieter aus Unwissenheit oft Wärmekostensteigerungen um mehr als 100 Prozent hin (wie es beispielsweise im Fernwärmestreit in Lübeck der Fall war).