Die Mieterperspektive

Der Vermieter darf nur Betriebskosten auf seine Mieter umlegen, die der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Unter Umständen liegt die Beweispflicht dafür beim Eigentümer. Das klingt zwar sehr mieterfreundlich, ist jedoch in der Praxis sehr schwer umzusetzen.
Von Susanne Fitzner und Aribert Peters

(04. Dezember 2008)

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten

Seit der Mietsrechtsreform im Jahr 2001 ist das Wirtschaftlichkeitsgebot gesetzlich verankert. Es war bereits zuvor nach gefestigter Rechtsprechung bei den Betriebskosten zu berücksichtigen. Bei der Abrechnung der Betriebskosten muss der Vermieter somit das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, heißt es in § 556 Abs. 3 Satz 1 und in § 560 Abs. 5. des BGB. Praktisch jedoch muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot jedoch nicht erst bei der Abrechnung, sondern schon bei der Verursachung von Betriebskosten beherzigen.

Für die Definition des Wirtschaftlichkeitsgebots wird auf die Bestimmung für den preisgebundenen Wohnungsbau zurückgegriffen. In § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV heißt es: Nur solche Betriebskosten dürfen umgelegt werden, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerecht-fertigt sind". Der Vermieter muss demnach auf ein vertretbares oder angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten und hat dabei einen Ermessensspielraum. Erfolgen Leistungen durch Dritte, muss sich der Vermieter einen Marktüberblick verschaffen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot beinhaltet somit die allgemeine Forderung, dass nur solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Wirtschaftsführung unumgänglich sind. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr jeweils über zehn Prozent gestiegen, obliegt es dem Vermieter, dafür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit - z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens - nicht im Einzelnen dar, kann er wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit diese Nebenkosten nicht auf die Mieter umlegen. (Kammergericht Berlin, Urteil vom 12.01.2006, Aktenzeichen 12 U 216/04, hier zu Bewachungs- und Hauswartkosten).

Allerdings ist umstritten, ob beziehungsweise wie weit sich diese Grundsätze auch auf Abschluss und Verlauf von Energielieferungsverträgen auswirken. Es dürfte sich in der Praxis als schwierig erweisen, den Vermieter zu einer Billigkeitskontrolle der Preisgestaltung zu verpflichten, wie sie § 315 BGB vorsieht. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 78/06) dem Vermieter die volle Entscheidungsfreiheit bei der Wahl des Heizsystems überlassen. Jedoch muss er sich nach einmal getroffener Entscheidung durchaus nach einem günstigen Anbieter umtun.

Verschulden unwichtig Der Mieter braucht deshalb nur die Heizkosten über die Nebenkostenabrechnung zu akzeptieren, die bei einer wirtschaftlichen Geschäftsführung entstehen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an. Nach verbreiteter Auffassung trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet hat. Es ist aber zunächst Sache des Mieters, seine Zweifel an der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes konkret vorzutragen beziehungsweise darzulegen, dass ein anderer Versorger preiswerter liefert (so jedenfalls für Contracting: BGH, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 78/06). Erst dann muss der Vermieter darlegen und nachweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat.

Bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung darf der Mieter die Miete angemessen kürzen. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf ist der Mieter bei einer schlechten Heizanlage so zu stellen, als wäre das Objekt unbeheizt. In solchen Fällen ist eine Mietminderung von zehn bis 15 Prozent angezeigt.

Einhaltung technischer Mindeststandards

Der Mieter hat zwar keinen Anspruch auf eine Heizanlage, die dem Standard der EnEV entspricht, denn das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter nicht automatisch zu Modernisierungen, um Betriebskosten einzusparen. Entspricht die Heizung oder das Gebäude nicht den Anforderungen der EnEV und entstehen dadurch höhere Betriebskosten, kann allerdings ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorliegen. Die EnEV 2007 verpflichtet den Vermieter nicht automatisch dazu, bestehende Gebäude nachzudämmen. Nimmt er jedoch erhebliche Umbauten vor, kann er im Zuge dieses Umbaus auch zu besseren Wärmeschutzmaßnahmen verpflichtet werden (§ 9 EnEV und Anlage 3).

Kostenbeteiligung des Mieters bei Umrüstung

Für alte, vor dem 1. Oktober 1978 errichtete Heizkessel schreibt die EnEV eine Erneuerung bis Ende 2008 vor. Rüstet der Vermieter das Gebäude entsprechend nach, stellt sich die Frage, ob der Mieter über eine Modernisierungsumlage die entsprechenden Kosten mitzutragen hat. Dabei gilt jedoch, dass der Vermieter die Kosten einer Instandsetzungs- oder Erhaltungsmaßnahme nicht an seine Mieter weitergeben darf. Dies ist auch der Fall, wenn der Eigentümer einen Heizkessel aus dem Jahr 1978 ersetzt, denn jedem Eigentümer muss klar sein, dass eine Heizanlage nach einer gewissen Zeit erneuert werden muss und dass er die entsprechenden Kosten in der Miete einkalkulieren muss. Die Kosten für eine neue Anlage sind folglich schon mit der Miete bezahlt.

Wird dem gegenüber ein technisch besserer Heizkessel eingebaut, dann darf der Vermieter lediglich die Differenzkosten zwischen einem Standardheizkessel und dem besseren Kessel auf die Mieter umlegen. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter eine zusätzlicher Wärmedämmung einbaut. In diesem Fall spart der Mieter Energie, weshalb ihn der Vermieter an den Modernisierungskosten beteiligen kann.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verpflichtet den Vermieter zudem zum optimalen Betrieb der Heizanlage. Entstehen höhere Betriebskosten durch einen sub-optimalen Betrieb, darf der Eigentümer seine Mieter nicht zur Kasse bitten. Kürzt der Mieter deshalb die Heizkosten und kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, dann wird das Gericht einen Sachverständigen einschalten, dessen Kosten meist höher als der Streitgegenstand sind.

Anspruch des Mieters auf den Energieausweis?

Wer eine Wohnung neu mietet, hat Anspruch auf Vorlage des Energieausweises, denn dieser dient der Information über die energetische Qualität der Immobilie. Dies ergibt sich aus § 16 Abs. 2 EnEV in der Fassung vom 24. Juli 2007. Allerdings muss der potentielle Mieter den Gebäudepass ausdrücklich verlangen. Der Bestandsmieter hat hingegen nach dem Wortlaut der Energieeinsparverordnung keinen Anspruch auf diese Information, denn der Energieausweis ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur "bei der Vermietung", also bei Vertragsschluss vorzulegen.